Можно ли виделить долю в арендованном земельном участке

Из общего имущества никто из сособственников не может потребовать выдела доли другого совладельца. Выдел доли – это право сособственника, но не его обязанность.

Условия

Сособственник, планируя проведение мероприятия, должен понимать его целесообразность. Большинство совладельцев хотят иметь долю в личном распоряжении без согласования сделок с другими сособственниками. На практике, выделение происходит при разногласиях, существующих между ними.

Понятие выдела из общей долевой собственности

  • сособственники не могут быть лишены, ограничены в праве выдела;
  • выдел происходит исключительно по желанию сособственника, закон не предъявляет императивных требований к сособственнику относительно выделения доли.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде. К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок. При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г. будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана. Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории. Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее. В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

Реквизиты сторон

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Стоимость аренды

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Вам может понравиться =>  Как получать лекарства в 2021 г если ты диабетик старше 18 лет

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

Общая долевая собственность на землю

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Провести раздел земельного участка может и единственный собственник. Например, если ему необходимо в последующем продать часть слишком большого надела. А вот выдел подразумевает участие минимум двух совладельцев.

Минимальный размер земельного участка для выделения доли в натуре

  1. Собрание совладельцев.Желающий выделить в единоличное владение часть земли собирает всех хозяев земли. Они совместно составляют протокол заседания, в котором указывают, что каждый из них согласен на выделение доли (долей), определяется размер, местонахождение, прочие условия нового (новых) наделов.
  2. Проведение межевания. Обычно услуги специалиста оплачивает тот, кто желает отделить свою часть земли. Однако в некоторых случаях все собственники могут договориться о разделе стоимости работ.
  3. Согласование результатов работ по межеванию.Вновь собираются все сособственники, а также и владельцы соседних наделов. До всех доводится заключение кадастрового специалиста. Вносятся все возражения или отмечается согласие участников сделки.
  4. Утверждение кадастровой палатой.После согласования с совладельцами и соседями межевой план направляется в региональную кадастровую палату, где новому участку дается адрес и присваивается номер.
  5. Регистрация права.В отделении Росреестра подается соответствующее заявление и пакет документов, на основании которых вносятся изменения в ЕГРН.

Необходимые документы

Так же стоит учитывать, что фактический размер выделяемой доли может отличаться от идеальной долевой пропорции. Это связано с тем, что в ходе межевания нового участка кадастровым инженером из-за особенностей почвы или рельефа могут быть внесены данные в заключение, в соответствии с которым размер выделяемого надела изменится. Это законодательно закреплено в п. 5 ст. 13 ФЗ № 101.

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ ):
  • для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  • для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Вам может понравиться =>  Какая прибавка к пенсии предоставляет газпром

Порядок расторжения договора

  • Краткосрочная — до 1 года.
  • Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
  • Бессрочная — если срок не был установлен.

Перед выделом земельного участка его необходимо обмежевать, если раньше межевание не проводилось. Расходы на межевание участка обычно несёт инициатор межевания. Если межевание заказывалось всеми собственниками в общих целях, то расходы должны распределяться пропорционально их долям. Если же межевание нужно выделяющемуся собственнику в целях оформления нового участка из его доли, то расходы относятся на его счёт.

Что необходимо для выдела

Экспертиза может предложить несколько вариантов выдела и указать их особенности, более и менее благоприятные для сторон. Если выделение реальных долей в соответствии с идеальными невозможно, эксперт может высчитать сумму компенсации, подлежащей выплате со стороны выделяющегося (если он получает больше своей доли) или в его пользу (если он получает меньше).

Судебные споры о выделе участков

Право собственности на участки предусматривает право распоряжения землёй, в т. ч. и её продажу. Собственник доли не может продать её иначе как предложив выкуп доли сначала другим собственникам участка (приоритетное право выкупа). Очевидно, для покупателя более привлекателен отдельный участок, нежели доля с такой же площадью.

Почти каждый гражданин РФ имеет в собственности участок земли, но, зачастую, такая земля находится в совместной или долевой собственности. Для использования земельного надела такой вид собственности не представляет ее собственникам никаких проблем, но распоряжаться своей частью совладельцы без согласия других не могут.

Чем выдел отличается от раздела

Суд предложил сторонам альтернативный вариант выдела – заключить между истцом и ответчиками мировое соглашение о выплате истцу денежной компенсации за его долю ЗУ. Стороны согласились с таким решением и заключили мировое соглашение.

Исковое заявление

  1. Название документа.
  2. ФИО всех совладельцев, серии и номера паспортов, иные сведения для связи.
  3. Кадастровый номер и местоположение ЗУ.
  4. Категория надела.
  5. Сведения о правоустанавливающих документах на ЗУ.
  6. Данные о размерах первичного и вторичного участков.
  7. При наличии – сведения о размере денежной компенсации.
  8. Подписи всех совладельцев с расшифровкой.

С этими документами нужно подойти в отделение кадастра и картографии и поставить участок на регистрационный учёт. После этого, получив кадастровый паспорт участка, соберите новый пакет документов для регистрации собственности на участок:

Процесс раздела

В большинстве случаев выдел участка производится не вдруг – это продуманное и взвешенное решение со стороны хозяйствующего субъекта. Обычно получить выдел участка значительно легче, если он был изначально в аренде.

Особенности выдела земель с/х назначения

Обращение в районный суд происходит по месту нахождения земельного участка. В этом случае вы будете выступать истцом, а ваш оппонент – ответчиком. Вам необходимо собрать документы, которые послужат доказательством правомочности вашего иска. Если с документами возникнут затруднения – воспользуйтесь свидетельскими показаниями.

Значительная часть земель сельскохозяйственного назначения в нашей стране находится в общей долевой собственности граждан. Причина тому — исторически сложившаяся система землепользования, когда многие граждане являлись членами колхозов. Правовой режим земель давно поменялся, колхозов больше нет, а участки перешли в общую долевую собственность бывших членов колхозов. В связи с этим крупные игроки рынка сельхозпроизводства, планирующие расширить свой земельный банк, нередко сталкиваются с проблемами, в том числе правовыми, которые порождает режим общей долевой собственности граждан на интересующие их земельные участки. Одной из таких проблем является аренда участка, часть долей которого арендатор впоследствии выкупает.

Вам может понравиться =>  Живу в ростове на дону ветеран труда р.ф.еду в маршрутки 113 водитель требует оплачивать проезд

Позиция Росреестра: арендатор и арендодатель не должны совпадать в одном лице

Подобная квалификация договора аренды несла с собой достаточно серьезные риски для арендатора — участника долевой собственности. Помимо вероятных отказов Росреестра в регистрации обременения в виде аренды в отношении земельных участков, выделенных из арендуемого участка в натуре, возникали также риски оспаривания договора аренды в целом.

Риски снизились, но не исчезли

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования компании. Они указали, что участники общей долевой собственности выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду, и пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения этого договора на основании п. 5 ст. 14 Закона о землях сельхозназначения, поскольку доказательств того, что собственник земельных долей, выделивший свою долю в праве общей собственности на земельный участок, возражал против передачи данного участка в аренду компании, судам представлено не было. Переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения (расторжения) договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ). И регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды образованных земельных участков управление Росреестра должно было, по мнению судов, произвести одновременно с государственной регистрацией права собственности на выделенные (из арендуемого компанией) земельные участки. Однако управление Росреестра этого не сделало.

  • выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
  • перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Ссылка на основную публикацию