Можно ли менять условия договора управления для нккоторых собственников

ДУ заключается в письменной или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путём составления одного документа, подписанного сторонами, на условиях, которые утверждают собственники на общем собрании, на срок не менее одного года, но не более пяти лет. Если стороны не заявят о прекращении действия документа по истечении этого срока, то он пролонгируется автоматически на тех же условиях (ч.ч. 1, 4, 6 ст. 162 ЖК РФ).

Предложить изменения в договор управления могут обе его стороны

Подписать такой документ могут от лица собственников уполномоченные ОСС лица: председатель собрания, секретарь и члены счётной комиссии, председатель Совета МКД и его члены. При этом для дополнительного соглашения не действует требование ч. 1 ст. 162 ЖК РФ о необходимости собрать подписи с собственников, обладающих более чем 50% от всех голосов в доме.

Все изменения в ДУ оформляются дополнительным соглашением и утверждаются на ОСС

Стороны могут внести изменения в договор управления только через решение общего собрания собственников помещений в МКД. Без него не получится утвердить корректировки и заключить дополнительное соглашение: именно ОСС наделено полномочиями определять условия ДУ и менять их.

  • Определение Верховного суда Российской Федерации от 15.10.2018 № 304-КГ18-15975;
  • Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.03.2018 по делу № А05-3279/17;
  • Постановление Арбитражного суда СевероКавказского округа от 30.05.2019 по делу № А53-23697/2018;
  • Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 17.09.2018 по делу № А28 3143/18;
  • Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2017 по делу № А60-37751/16;
  • Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2019 по делу № А53-29262/18.

Если проследить судебную практику за последний год, можно отметить, что суды все более детально рассматривают вопросы о возможности уполномочить собственника помещения в этом доме подписать от имени собственников помещений МКД договор управления с управляющей организацией.

Рекомендации для управляющей компании

В силу п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых непротиворечащих законодательству условий договора. Гражданские права могут быть ограничены на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

Вам может понравиться =>  Доход в 2021 ветеранам труда для едк

— существенное нарушение договора другой стороной (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора);

Управление Роспотребнадзора по Республике Марий Эл

При одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).

Изменение или расторжение договора управления многоквартирным домом — Публикации

Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Согласно ст. 310 Гражданского кодекса РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются и в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Если совет дома не выбран, то вести переговоры с управляющей организацией может инициативная группа или отдельные собственники. Желательно, чтобы инициативная группа была одна, и ее мнение совпадало с мнением остальных собственников.

Кто имеет право согласовывать условия договора управления

Но спор по этим условиям в любом случае лучше начать с управляющей компанией. Если компания согласится внести изменения, то новую редакцию договора надо будет утверждать на общем собрании. Если организация проигнорирует письменные претензии, то собственники могут обратиться в Роспотребнадзор. В обращении важно указать, что Вы уже обращались с письменной претензией, но компания не ответила либо отказала в просьбе. Управляющая организация скорее всего получит предписание и(или) штраф. Можно подумать о смене управляющей организации на более контактную.

Согласование условий в заключающемся договоре

Жилищный кодекс РФ не устанавливает строгих требований к форме отчета. Управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам отчет о выполнении договора управления за прошлый год, а также размещает этот отчет в ГИС ЖКХ (ст. 162 Жилищного кодекса РФ). Однако в договоре управления можно предусмотреть другой порядок отчетности. И этой возможностью надо пользоваться.

  • если собственники решили сменить способ управления;
  • если УК назначена администрацией на открытом конкурсе;
  • если это прямо указано в договоре;
  • если УК лишилось лицензии.
  • если УК нарушает и/или не выполняет условия договора;
  • если ситуация с момента заключения договора управления настолько изменилась, что на сегодняшний день жильцов не устраивает.
Вам может понравиться =>  Как узнать задолженность за тепло через интернет

Повторюсь, именно собственники помещений МКД определяют способ управления. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Способы управления имуществом МКД.

  • Собственники помещений МКД самостоятельно непосредственно управляют помещениями в многоквартирном доме. Такой способ возможен, только если количество квартир в таком доме не более чем тридцати.
  • Собственники помещений МКД передают управление ТСЖ, либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам.
  • Собственники передают управление управляющей организацией.

Нужно иметь в виду, что ответ о согласии заключить договор (акцепт), но на ИНЫХ условиях, чем было предложено, не является согласием (акцептом) и не влечет за собой заключение договора. Такой ответ является отказом от согласия заключить договор! Однако, такой ответ признается новым предложением заключить договор (новой офертой).
Таким образом, управляющая компания может согласиться заключить договор на предложенных собственникам условиях, либо может отказаться от предложенных условий и предложить свои. В этом случае договор заключен не будет, и в свою очередь уже собственники должны будут решить, давать ли свое согласие на заключение договора на условиях, предложенных управляющей компанией.

5.7.5 Существенные условия договора управления многоквартирным домом

Договор управления МКД заключается с каждым собственником помещения. Жильцы дома, обладающие более 50% голосов от общего количества голосов собственников помещений в МКД, выступают одной стороной заключаемого договора (ч. 1 ст. 162 ЖК РФ).

Предмет договора

Не конкретизирован порядок расчётов. Очевидно, предполагается проводить все расчёты через ТРИЦ путём принудительного отъёма денег у населения за не оказанные услуги либо услуги ненадлежащего качества. Из учредительных документов ОАО ТРИЦ следует, что основу его деятельности составляет биллинг, то есть составление счётов. Биллинговая система, согласно определению – это сертифицированная автоматизированная система Исполнителя для учёта операций по оказанию услуг Потребителю и их оплате. Создание такой системы предполагает наличие присоединённой сети для обеспечения прохождения информационных сигналов от приборов учёта, установленных у сантехнических приборов отопления, холодного и горячего водоснабжения потребителя до принтеров ТРИЦа. К моменту учреждения ОАО ТРИЦ, да и в настоящее время, таковой сети не создано. А поскольку присоединённая сеть отсутствует, биллинговая система не сертифицирована, и потому деятельность ТРИЦа незаконна, так как печатание тарифов на жилищно-коммунальные услуги это не есть биллинг. В настоящем виде ТРИЦ не более чем оцифрованный самовар. А поскольку ТРИЦ не может проводить расчёты, в договоре предусматривается «организовать перерасчёт оплаты услуг». Получается, что население дважды оплачивает функцию начисления оплаты услуг – сначала ТРИЦу за его фальшивые квитанции 3%, затем управляющей организации за так называемый перерасчёт, который, как правило, не проводится надлежащим образом.

Вам может понравиться =>  2021 год изменения в пдд причина остановки

После проведения собрания, составления соответствующего протокола и подписания договора управления новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы в течение десяти дней внести изменения в свою лицензию (п. 4 порядка, утверждённого приказом Минстроя РФ № 938/пр). С обновлённой лицензией новая управляющая компания сможет приступить к своим обязанностям.

При этом, согласно постановлению Правительства РФ № 416, в этих уведомлениях уже должна быть указана новая управляющая компания (хотя закон не требует на этом этапе наличия договора с новой УК), а вот выбор и определение условий работы с ней — самое сложное.

Новостройка с сюрпризом. Как заставить застройщика устранить недоделки

В-третьих, нужно составить такой договор между собственниками и новой УК, чтобы в нём нашли отражение положения об ответственности коммунальщиков и возможности расторжения договора по инициативе собственников помещений в доме. Грамотно составленные требования жителей позволят новой управляющей компании, стремящейся к работе с домом, сразу определиться со спектром оказываемых услуг и перераспределить ресурсы (например, формально не перекладывать асфальт вокруг дома и не покупать на зиму реагентов больше, чем их нужно на самом деле), а жителям — контролировать работы по составленному и согласованному плану.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации, приведенных в «Обзоре судебной практики за ДД.ММ.ГГГГ года» решение общего собрания собственников помещений дома о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями представлять собственников помещений многоквартирного дома в судах общей юрисдикции может быть признано доверенностью, выданной собственниками жилья на представление своих интересов в суде.

О прекращении деятельности по управлению МКД (Дурново Д

Взаимоотношения управляющей организации и владельцев квартир регламентируются, в первую очередь, заключенным между ними договором управления. Для максимального удовлетворения требований каждой из сторон этот документ требует тщательного согласования.

Статья 162 ЖК РФ

Если УК не удается добиться изменения договора управления МКД, а работа в сложившихся условиях чревата получением убытков, то остается крайняя мера – отказ от работы с домом. Это делается путем одностороннего расторжения ДУ. Провести данную процедуру непросто.

Ссылка на основную публикацию